Imobil achizitionat prin mecanismul de taxare inversa - regimul TVA aplicabil

Iata un studiu de caz relevant, potrivit PortalInstitutiiPublice:

"In 2017 s-a achizitionat un imobil si teren aferent cu regim de taxare inversa. In 2025 se doreste vanzarea acestui imobil cu teren aferent. Care este regimul de TVA aplicat la vanzare? Daca se face notificare la ANAF pentru aplicarea regimului normal de TVA, in acest caz, se poate aplica regimul de taxare inversa pentru aceasta vanzare? In ce cazuri se aplica ajustarea TVA dedus la achizitie? Terenul si constructia urmeaza acelasi regim la vanzare, in privinta TVA?"

Raspunsul specialistilor: 

1. Regimul de TVA aplicabil la vanzare

A) Vanzarea constructiei

- Constructie noua: Daca imobilul este considerat "constructie noua" conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, vanzarea este taxabila. Se aplica TVA, cu cota standard de 19% sau, in anumite conditii, cota redusa de 5% pentru locuinte destinate persoanelor fizice

Codul fiscal, la art. 292 alin. 2) lit. f) arata ca este scutita de taxa livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
Constructie veche: Daca imobilul nu mai este considerat nou, vanzarea este scutita de TVA, fara drept de deducere. Totusi, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, vanzatorul poate opta pentru taxarea operatiunii, evitand astfel ajustarea TVA dedusa la achizitie.

Fiind vorba de un imobil considerat vechi din punct de vedere al TVA, livrarea imobilului va fi scutita de TVA prin efectul legii conform art. 292 alin. 2 lit. f din Codul fiscal, indiferent de client. In aceasta ipoteza, este obligatorie ajustarea TVA dedusa initial (se pierde dreptul de deducere).

Daca se doreste sa se evite ajustarea TVA, atunci se poate opta pentru taxarea operatiunii, caz in care trebuie depusa notificarea specifica la organul fiscal conform art. 292 alin. 3 din Codul fiscal si pct. 58 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare.

Norme metodologice:

58. (1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia.
(3) Optiunea prevazuta la alin. (1) se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3, care face parte integranta din prezentele norme metodologice si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Depunerea cu intarziere a notificarii nu va conduce la anularea optiunii de taxare exercitate de vanzator si nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297 - 301 din Codul fiscal. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului. Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator.

Pe scurt:

Constructie

Constructie noua (≤ 2 ani de la prima utilizare):

a) Livrarea este taxabila, conform art. 292 alin. (2) lit. f) teza finala din Codul fiscal.
b) Se aplica TVA 19% (sau 5%, in anumite conditii pentru locuinte livrate persoanelor fizice – art. 291 alin. (3)).

Constructie veche (> 2 ani):

a) Este scutita de TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal.
b) Se poate opta pentru taxare, conform alin. (3), prin notificare ANAF (Norme, pct. 58 alin. (3)).
c) Daca NU se opteaza pentru taxare → obligatorie ajustarea TVA dedusa, conform art. 305 Cod fiscal.

 
B) Vanzarea terenului

- teren construibil: Vanzarea este taxabila, aplicandu-se TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
- teren cu alta destinatie: Vanzarea este scutita de TVA, fara drept de deducere.

Conform pct. 55 din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, daca terenul si constructia formeaza un corp funciar unic, regimul TVA al intregului ansamblu se determina in functie de valoarea relativa a fiecarui element.

Norme metodologice.

55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

Pe scurt:

- teren construibil (conform certificat urbanism, PUZ etc):
a) Este taxabil, conform art. 292 alin. (2) lit. f).
b) Se poate aplica TVA prin taxare directa sau taxare inversa (daca sunt indeplinite conditiile de la art. 331).

- teren cu alta destinatie (agricol, neconstruibil):
a) Este scutit de TVA.
b) Se poate opta pentru taxare daca este livrat impreuna cu constructia ca parte a aceluiasi corp funciar.

2. Aplicarea mecanismului de taxare inversa
Conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, mecanismul de taxare inversa se aplica la livrarea de constructii si terenuri, daca:
- atat furnizorul, cat si beneficiarul sunt inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.
- operatiunea este taxabila, fie prin efectul legii, fie prin optiune.

Prin urmare, daca se opteaza pentru taxarea unei operatiuni scutite, iar ambele parti sunt inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica mecanismul de taxare inversa.

Art. 331 alin. (2):

(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt:
g) constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune.

Pe scurt, se poate aplica taxarea inversa pentru livrarea de imobile/terenuri daca:

- atat vanzatorul, cat si cumparatorul sunt inregistrati in scopuri de TVA (art. 316);
- operatiunea este taxabila, fie de drept (ex: constructie noua sau teren construibil), fie prin optiune de taxare in caz de scutire.
Daca se face notificarea la ANAF privind optiunea de taxare pentru livrarea scutita, taxarea inversa poate fi aplicata daca se intrunesc cele doua conditii de mai sus.
 

3. Ajustarea TVA dedusa la achizitie
 

Conform art. 305 din Codul fiscal, in cazul bunurilor de capital (cum sunt imobilele), perioada de ajustare a TVA deduse este de 20 de ani. Daca bunul este utilizat pentru operatiuni scutite de TVA in aceasta perioada, se impune ajustarea TVA dedusa proportional cu perioada ramasa.

Pentru a evita ajustarea, vanzatorul poate opta pentru taxarea operatiunii, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, si sa aplice mecanismul de taxare inversa, daca sunt indeplinite conditiile.
- imobilul este un bun de capital → perioada de ajustare: 20 de ani de la achizitie.
- daca se vinde scutit de TVA (fara optiune pentru taxare), iar la achizitie s-a dedus TVA, se face ajustarea TVA dedusa pentru anii ramasi pana la finalul perioadei.
- daca se opteaza pentru taxare, NU se face ajustare → este esentiala depunerea notificarii catre ANAF.

4. Regimul TVA aplicabil terenului si constructiei

Daca terenul si constructia formeaza un corp funciar unic, identificat printr-un singur numar cadastral, regimul TVA se determina astfel:
- daca valoarea terenului este mai mica decat cea a constructiei, se aplica regimul constructiei.
- daca valoarea constructiei este mai mica decat cea a terenului, se aplica regimul terenului.
- daca valorile sunt egale, se ia in considerare suprafata construita desfasurata a constructiei.

Aceste determinari se fac pe baza unui raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. Daca imobilul si terenul sunt inscrise sub un singur numar cadastral, se considera corp funciar unic.

Asadar, se stabileste regimul TVA in functie de valoarea relativa:

- daca valoarea terenului este mai mica decat a constructiei → se aplica regimul constructiei;
- daca valoarea constructiei este mai mica decat a  terenului → se aplica regimul terenului;
- daca sunt egale → se considera regimul bunului cu suprafata mai mare (constructia, in general).

Acest lucru se face in baza unui raport de evaluare intocmit de evaluator autorizat ANEVAR.
In concluzie, in cazul vanzarii in 2025 a unui imobil si a terenului aferent, achizitionate in 2017 prin taxare inversa, regimul TVA aplicabil depinde de natura bunurilor si de optiunile fiscale ale vanzatorului.

Pentru a evita ajustarea TVA dedusa la achizitie, este recomandabil sa se opteze pentru taxarea operatiunii si, daca sunt indeplinite conditiile, sa se aplice mecanismul de taxare inversa. Determinarea regimului TVA trebuie sa se bazeze pe evaluari precise si sa respecte prevederile legale in vigoare.

In 2025, la vanzarea unui imobil achizitionat in 2017 cu taxare inversa:

- daca imobilul este vechi si nu se opteaza pentru taxare, se aplica scutirea de TVA → se impune ajustarea TVA dedusa in 2017.
- daca se face notificare pentru regimul normal de taxare (conform art. 292 alin. (3) si pct. 58 din Norme), vanzarea este taxabila, iar TVA se poate aplica prin taxare inversa, daca si cumparatorul este inregistrat in scopuri de TVA.
- regimul TVA al terenului urmeaza regimul constructiei, daca formeaza un corp funciar unic.

Un raspuns oferit in mai 2025, de catre expertii de la PortalInstitutiiPublice. Da click aici pentru mai multe raspunsuri si sfaturi de la specialisti in legislatia muncii si administratie publica.

Autor: Florentina Buzea
Florentina Buzea este consultant, consilier juridic si expert in achizitii publice cu o experienta profesionala de 4 ani in domeniul achizitiilor publice in institutii publice. Este licentiata in stiinte juridice si detine un Master cu specializare in Management (Universitatea Constantin Brancoveanu Pitesti - Departament Studii de Masterat si Postuniversitare de Perfectionare), dar si un Master cu specializare in Drept comunitar (Universitatea Danubius Galati - Facultatea de Drept). 

Are o experienta profesionala de 20 ani in domeniul dreptului muncii, dreptului comercial, contencios administrativ si drept civil, executari silite, consultanta de specialitate si reprezentare in fata instantelor de judecata.