| de Ioana Stoica 25 Mai. 2026 363 |
Baza legala principala este din Codul fiscal – Titlul IX, art. 455-462.
Codul fiscal defineste implicit cele trei tipuri de cladiri la art. 453 astfel:
• cladire rezidentiala este cladirea folosita pentru locuit;
• cladire nerezidentiala este orice cladire folosita pentru activitati economice;
• cladire mixta este cladirea folosita atat pentru locuit, cat si pentru activitate economica.
Pentru a intelege mai bine o astfel de situatie, am ales drept punct de plecare un studiu de caz prezentat de catre expertii de la PortalInstitutiiPublice:
"In cazul imobilelor inchiriate cu contract de inchiriere de scurta durata in scop turistic, putem considera imobilul in cauza ca fiind nerezidential si sa il impunem ca atare conform Codului fiscal? Putem compara cu situatia contractelor de inchiriere cladiri, inchiriate pe termen lung in scop de locuinta?"
Raspunsul specialistilor:
HG nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice stabileste ca utilizarea pentru activitati economice; existenta unui sediu/punct de lucru si desfasurarea de activitati comerciale sau turistice, reprezinta elemente relevante pentru determinarea caracterului nerezidential al cladirii.
Pentru persoane fizice, Codul fiscal reglementeaza la art. 457 impozitul pentru cladiri rezidentiale, la art. 458 impozitul pentru cladiri nerezidentiale iar la art. 459 pentru cladiri cu destinatie mixta.
Inchirierea turistica pe termen scurt reprezinta activitate economica. Inchirierea in regim hotelier presupune servicii de cazare; are caracter repetitiv/comercial; genereaza venituri din activitate economica.
Prin urmare, daca apartamentul este exploatat in regim turistic integral, poate fi tratat ca nerezidential; iar daca este exploatat partial in regim touristic, poate fi tratat ca destinatie mixta.
Acest lucru este sustinut si de faptul ca pentru regimul hotelier sunt necesare: clasificare turistica, acorduri specifice, uneori PFA/SRL, emitere bon/factura etc., ceea ce confirma caracterul economic al utilizarii.
Compararea cu inchirierea pe termen lung pentru locuinta
A. Inchiriere pe termen lung pentru locuinta
Daca apartamentul este inchiriat unei persoane fizice pentru locuit; fara activitate economica; fara sediu/punct de lucru; fara servicii turistice, cladirea ramane, de regula, rezidentiala si se impoziteaza conform art. 457 Cod fiscal.
B. Inchiriere in regim hotelier / Airbnb
Daca exista rotatie frecventa a clientilor; activitate de cazare; promovare pe platforme; servicii specifice turismului, atunci utilizarea este economica si poate justifica incadrarea ca nerezidentiala sau mixta, daca proprietarul locuieste si el in imobil.
Art. 459 prevede ca pentru cladirile cu destinatie mixta, impozitul se calculeaza separat pentru partea rezidentiala si partea nerezidentiala; suprafata folosita economic trebuie declarata.
Daca exista activitate economica la adresa, partea aferenta poate fi impozitata nerezidential; daca nu exista activitate economica ramane rezidential.
Astfel,exista temei legal pentru a considera un apartament exploatat in regim hotelier ca nerezidential; sau cu destinatie mixta, in functie de utilizarea efectiva.
Nu este identic cu situatia unei chirii clasice pe termen lung pentru locuinta, deoarece regimul hotelier reprezinta activitate economica/turistica; chiria rezidentiala clasica reprezinta folosinta pentru locuit.
In opinia noastra, utilizarea unui imobil in regim de inchiriere turistica de scurta durata poate justifica legal:
• incadrarea cladirii ca nerezidentiala; sau
• ca imobil cu destinatie mixta,
in sensul art. 453 si urmatoarele din Codul fiscal.
Argumentul principal rezulta din:
• caracterul economic al activitatii;
• utilizarea efectiva a imobilului;
• practica administrativa si jurisprudentiala existenta.
Aceasta situatie difera fundamental de inchirierea clasica pe termen lung pentru locuinta, unde predomina functia rezidentiala si lipseste activitatea economica specifica serviciilor turistice.
Asadar, in masura in care imobilul este exploatat sistematic in regim hotelier; activitatea are caracter comercial; sunt furnizate servicii de cazare turistilor, exista temei legal rezonabil pentru aplicarea regimului fiscal aferent cladirilor nerezidentiale sau mixte.
Incadrarea concreta ramane insa dependenta de:
• situatia de fapt;
• documentatia fiscala;
• declaratiile depuse;
• practica autoritatii fiscale competente;
Ca si practica administrativa, evidentiem punctul de vedere al Primariei Oradea – care a emis o informare oficiala foarte clara si anume: „cladirile in care se desfasoara activitati de cazare in regim hotelier sunt incadrate ca cladiri nerezidentiale”.
Documentul precizeaza:
• impozitare distincta fata de locuinte;
• aplicarea cotei pentru cladiri nerezidentiale;
• obligatii fiscale specifice activitatii turistice.
Link oficial: https://oradea.ro/stiri/precizari-privind-declararea-cladirilor-in-care-se-desfasoara-activitati-de-cazare-in-regim-hotelier/
Un punct de vedere oferit de catre expertii de la PortalInstitutiiPublice <<<
Autor: Ioana Stoica
Ioana Stoica, profesionist cu experienta de peste 7 ani in contabilitatea si fiscalitatea institutiilor publice, organizeaza si redacteaza spete contabile din domeniul bugetar, aducand in atentia dvs. orice modificari de ultima ora din acest sector legislativ.
