Valoarea impozabila a unei constructii noi, inclusiv TVA - MOD de stabilire

In situatia in care valoarea impozabila se refera la baza de calcul a impozitului pe cladiri datorat autoritatii  administratiei publice locale, de retinut sunt prevederile  457 „Calculul impozitului pe cladirile rezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice" din Legea 227 din 8 septembrie 2015 privind Codul fiscal. Astfel, conform prevederilor art. 457 alin. (2), valoarea impozabila se determina prin inmultirea suprafetei construite desfasurate a acesteia, exprimata in metri patrati, cu valoarea impozabila corespunzatoare, exprimata in lei/m2, din tabelul reglementat prin Codul fiscal, valoare reglementata diferentiat pe fiecare grupa de cladiri. Valoarea impozabila determinata pe m.p.  difera in  functie de tipul cladirii A, B, C..........F/

Conform prevederilor art. 457 alin. (4), suprafata construita  desfasurata a unei cladiri se determina prin insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor cladirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol sau la mansarda, exceptand suprafetele podurilor neutilizate ca locuinta, ale scarilor si teraselor neacoperite.

De asemenea, conform alin.(6), valoarea impozabila a cladirii se ajusteaza in functie de rangul localitatii (A, B, C, D) si zona in care este amplasata cladirea, prin inmultirea valorii determinate conform alin. (2) - (5) cu coeficientul de corectie corespunzator, prevazut in tabelul regasit in Codul fiscal.

In cazul cladirilor nerezidentiale, valoarea impozabila se determina conform prevederilor art. 458 „Calculul impozitului pe cladirile nerezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice" alin. (1)

„(1) Pentru cladirile nerezidentiale aflate in proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote cuprinse intre 0,2 - 1,3% asupra valorii care poate fi:

 a) valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta, depus la organul fiscal local pana la primul termen de plata din anul de referinta. In situatia depunerii raportului de evaluare dupa primul termen de plata din anul de referinta, acesta produce efecte incepand cu data de 1 ianuarie a anului fiscal urmator;
b) valoarea finala a lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta;
c) valoarea cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul cladirilor dobandite in ultimii 5 ani anteriori anului de referinta. In situatia in care nu este precizata valoarea, se utilizeaza ultima valoare inregistrata in baza de date a organului fiscal."

In acest caz, consider ca valoarea impozabila se determina la valoarea efectiva a lucrarilor de constructie inclusiv  TVA deoarece persoana fizica nu isi poate exercita dreptul de deducere a sumei TVA colectate de catre dezvoltatorul imobiliar.

In cazul cladirilor noi din proprietatea persoanelor juridice valoarea impozabila se determina conform prevederilor art. 460 „Calculul impozitului/taxei pe cladirile detinute de persoanele juridice" alin. (5) lit. c) din Codul fiscal la valoarea finala a lucrarilor de constructii
" (5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe cladiri, valoarea impozabila a cladirilor aflate in proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datoreaza impozitul/taxa si poate fi:

a) ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele organului fiscal;
b) valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii;
c) valoarea finala a lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in cursul anului fiscal anterior;
d) valoarea cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate. In situatia in care nu este precizata valoarea in documentele care atesta proprietatea, se utilizeaza ultima valoare inregistrata in baza de date a organului fiscal;
e) in cazul cladirilor care sunt finantate in baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii;
f) in cazul cladirilor pentru care se datoreaza taxa pe cladiri, valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului cladirii si comunicata concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinta, dupa caz."

Deci, valoarea impozabila se stabileste la valoarea totala a lucrarilor de constructie efectuate de constructor, acceptate de catre beneficiar si receptionate de catre ambele parti contractante. In situatia in care beneficiarul/preoprietarul constructiei este persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, valoarea lucrarilor este exclusiv TVA deductibila deoarece suma respectiva  se deduce prin decontul de TVA in vederea recuperarii indirecte de la bugetul de stat.

Un raspuns oferit in februarie 2024, de catre expertii de la PortalInstitutiiPublice. Da click aici pentru mai multe raspunsuri si sfaturi de la specialisti in legislatia muncii si administratie publica.
 

Autor: Ioana Stoica
Ioana Stoica, profesionist cu experienta de peste 7 ani in contabilitatea si fiscalitatea institutiilor publice, organizeaza si redacteaza spete contabile din domeniul bugetar, aducand in atentia dvs. orice modificari de ultima ora din acest sector legislativ.